Des nouvelles règles s’appliquant à la simulation de crise relative au prêt hypothécaire

Vous prévoyez acheter votre première maison? En plus de devenir un acheteur d’une maison, il y a de fortes chances que vous demanderez un prêt hypothécaire pour la première fois. Si c’est le cas, n’oubliez pas que le 1^er juillet 2020, les exigences relatives à la demande d’un prêt hypothécaire assuré, y compris une mise à jour du calcul de la simulation de crise, changeront.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat total, vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire assuré. Même si vous continuerez de traiter directement avec votre prêteur, celui-ci communiquera avec l’un des trois fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire du Canada pour vous offrir votre prêt hypothécaire.

Lorsque la mise de fonds des emprunteurs est inférieure à 20 %, le prêteur et le fournisseur d’assurance prêt hypothécaire veulent avoir la certitude que l’emprunteur effectuera ses paiements hypothécaires comme il est convenu. C’est là que la simulation de crise relative au prêt hypothécaire entre en jeu.

La simulation de crise pour les prêts hypothécaires assurés a été mise en place au Canada en 2018. Dans le cadre de cette simulation, les prêteurs doivent vérifier si les demandeurs de prêts hypothécaires pourraient encore effectuer leurs paiements en fonction du taux admissible le plus élevé de la Banque du Canada. Pour effectuer une simulation de crise, les prêteurs calculent les coefficients d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) pour déterminer si les demandeurs ont un revenu suffisamment élevé et un endettement suffisamment faible pour effectuer des paiements hypothécaires en fonction du taux d’intérêt le plus élevé, au cas où il augmenterait.

Renseignez-vous sur ces nouvelles règles concernant les prêts hypothécaires, sur l’incidence qu’elles pourraient avoir sur votre décision d’acheter une première maison, et sur ce qu’il faut faire pour concrétiser vos rêves d’accession à la propriété.

Le 4 juin, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), l’un des trois fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire au Canada, a annoncé plusieurs changements à ses critères de souscription pour les nouvelles demandes de prêts hypothécaires assurés. Parmi ces changements, trois sont importants pour les acheteurs d’une première maison.

La SCHL a annoncé qu’elle limitera le coefficient ABD à 35 % et le coefficient ATD à 42 % pour les nouveaux demandeurs de prêts hypothécaires assurés. Cela a une incidence sur la simulation de crise.

Le coefficient ABD représente le lien entre le revenu brut du demandeur et le paiement hypothécaire total (capital et intérêts), l’impôt foncier et, s’il y a lieu, les frais de copropriété. Autrement dit, le pourcentage de votre revenu avant impôt qui peut servir à couvrir ces coûts ne doit pas dépasser 35 %.

Le ratio ATD combine l’ABD et les autres dettes impayées, comme les prêts-autos, les locations de voiture, les prêts étudiants ou les soldes de cartes de crédit et de marges de crédit. Le total de ces dettes plus les coûts de logement de l’ABD ne peut pas dépasser 42 % du revenu des demandeurs.

Voici un exemple : Si le revenu de votre ménage est de 100 000 $, votre ABD (frais de logement) ne peut pas dépasser 35 000 $ par année. En plus, votre ATD ne peut pas dépasser 42 000 $.

Le deuxième changement ayant une incidence sur un acheteur qui demande un prêt hypothécaire assuré est l’introduction d’une règle exigeant qu’au moins un emprunteur du prêt hypothécaire ait une cote de crédit minimale de 680.

Troisièmement, la SCHL a annoncé que, à compter du 1^er juillet 2020, « Les sources non traditionnelles de mise de fonds qui augmentent l’endettement ne seront plus acceptées aux fins de l’assurance prêt. » Cela signifie que votre mise de fonds ne peut pas provenir de fonds empruntés que vous devez rembourser.

Selon le communiqué de presse de la SCHL, la simulation de crise relative au prêt hypothécaire a été modifiée en prévision des répercussions économiques de la COVID-19 sur le marché canadien de l’habitation. « Ces mesures protégeront les acheteurs de logements, réduiront les risques pour le gouvernement et les contribuables et favoriseront la stabilité des marchés de l’habitation tout en réduisant la demande excessive et la croissance insoutenable des prix des logements. », a déclaré Evan Siddall, président et premier dirigeant de la SCHL.

En d’autres mots, la SCHL veut réduire le risque que les acheteurs d’une maison ayant un prêt hypothécaire assuré aient de la difficulté à effectuer leurs paiements hypothécaires dans un contexte économique plus difficile.

Il est important de comprendre que ces nouvelles règles concernant les prêts hypothécaires s’appliquent uniquement aux prêts hypothécaires assurés par la SCHL. Ni Sagen ni Canada Guaranty, les deux autres fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire du Canada n’ont annoncé de changement en matière de souscription.

Ces changements ne s’appliquent pas aux prêts hypothécaires non assurés, généralement lorsque l’emprunteur a une mise de fonds correspondant à au moins 20 % du prix d’achat.

Ces changements ne vous toucheront que dans les situations ci-dessous.

• Vous soumettez à la SCHL une demande de prêt hypothécaire assuré.
• Votre mise de fonds représente moins de 20 % du prix d’achat.
• Vos coefficients ABD et ATD sont supérieurs à 35 % et à 42 %, respectivement.
• Votre mise de fonds provient de fonds empruntés.
• Vous et votre codemandeur avez tous deux une cote de crédit inférieure à 680.

Bien que les changements puissent sembler importants, les nouvelles règles concernant les prêts hypothécaires ne devraient toucher qu’un petit groupe d’acheteurs.

Si ces changements s’appliquent à vous, voici quatre façons d’ajuster vos plans d’achat d’une maison.

1. Faites passer votre mise de fonds à plus de 20 % du prix d’achat. Vous devrez peut-être épargner plus longtemps, prendre un emploi à temps partiel ou vous tourner vers des maisons moins chères. Remarque : la SCHL prévoit une baisse de 9 % à 18 % du prix des logements au cours des 12 prochains mois.
2. Vérifiez auprès votre institution financière s’il est possible de réduire le paiement mensuel de vos dettes en les regroupant pour améliorer votre coefficient ATD. Songez à demander un prêt hypothécaire moins élevé pour réduire votre coefficient ABD.
3. En plus de votre épargne régulière, explorez d’autres options de mise de fonds qu’accepte la SCHL, comme des dons non remboursables, des fonds garantis par d’autres actifs financiers ou une subvention gouvernementale.
4. Tentez d’améliorer votre cote de crédit. Commandez votre rapport de solvabilité pour confirmer que les renseignements transmis aux prêteurs sont exacts. Effectuez tous vos paiements à temps et en entier et évitez les soldes de cartes de crédit ou de marges de crédit excédant les limites de crédit de votre compte.
5. Vérifiez si votre banque ou votre prêteur collabore avec Sagen ou Canada Guaranty, les deux autres fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire au Canada. Ils ont des critères d’admissibilité légèrement différents et n’ont pas apporté les mêmes changements que la SCHL aux règles qu’ils suivent.

Ne laissez pas les changements imminents vous causer du stress concernant votre prêt hypothécaire. Oui, certaines normes en matière de prêts hypothécaires assurés deviennent plus sévères. En prenant des mesures dès maintenant pour renforcer votre demande de prêt hypothécaire, vous améliorerez non seulement vos chances d’obtenir une approbation, mais aussi votre santé financière globale.