Financer votre résidence : comment fonctionne l’assurance prêt hypothécaire?

Votre résidence pourrait être votre investissement le plus important. Comprendre le fonctionnement de l’assurance prêt hypothécaire pourrait vous aider à prendre des décisions plus judicieuses pour épargner en vue de l’achat d’une résidence.

Vous rêvez d’acheter une résidence? Si c’est le cas, vous êtes en bonne compagnie. Selon une étude (en anglais), le taux d’accession à la propriété au Canada est l’un des plus élevés au monde, 67 % des résidents étant propriétaires de leur propre maison.

Comme vous voulez devenir propriétaire, vous devrez vous renseigner sur la mise de fonds, les prêts hypothécaires et l’assurance prêt hypothécaire. Comprendre ce que ces termes signifient peut vous aider à clarifier votre plan financier pour l’achat de votre première résidence.

Qu’est-ce qu’une assurance prêt hypothécaire?

Bien que l’accession à la propriété soit un objectif commun à de nombreux Canadiens, peu de gens sont en mesure de payer d’un seul coup l’achat de leur résidence. Ils versent plutôt un pourcentage du prix d’achat et empruntent le reste. La partie versée est appelée la mise de fonds, et le prêt pour le reste du prix d’achat provient habituellement d’un prêt hypothécaire, qui est un type de prêt garanti par la propriété.

Si votre mise de fonds correspond à moins de 20 % du prix d’achat d’une propriété, vous avez besoin d’une assurance prêt hypothécaire, aussi appelée assurance hypothécaire ou assurance hypothèque. Les prêteurs exigent cette assurance parce qu’une mise de fonds moins élevée signifie que votre prêt hypothécaire correspond à une quotité de financement plus élevée de la valeur de votre résidence, et les prêteurs considèrent les emprunteurs à quotité de financement élevée comme présentant un risque plus important de défaut ou de non-paiement.

Fonctionnement de l’assurance prêt hypothécaire

Au Canada, vous pouvez acheter une résidence de 500 000 $ ou moins avec une mise de fonds de 5 %. Les résidences de 500 000 $ à 1 000 000 $ nécessitent une mise de fonds de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis de 10 % sur le reste. Les résidences de plus de 1 000 000 $ nécessitent une mise de fonds d’au moins 20 % de l’ensemble du prix d’achat.

Et c’est une bonne nouvelle pour de nombreux acheteurs d’une résidence. Épargner pour une mise de fonds tout en jonglant avec les autres dépenses du ménage peut être difficile.

Les sociétés d’assurance prêt hypothécaire fournissent une assurance prêt hypothécaire aux institutions prêteuses. Les trois sociétés d’assurance prêt hypothécaire sont la SCHLGenworth et Canada Guaranty.

Comme c’est vous qui empruntez, vous ne traiterez probablement pas directement avec votre société d’assurance prêt hypothécaire. La demande de prêt hypothécaire se fait plutôt auprès de votre institution prêteuse. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat de votre résidence, vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire à quotité de financement élevée. Votre banque ou votre prêteur hypothécaire présentera en votre nom une demande à l’une des sociétés d’assurance prêt hypothécaire.

Combien coûte l’assurance prêt hypothécaire?

L’assurance prêt hypothécaire n’est pas gratuite. Votre prêteur paie des frais d’assurance prêt hypothécaire ou une prime calculée en pourcentage du montant total du prêt hypothécaire. Dans la plupart des cas, votre prêteur ajoute le coût de la prime d’assurance prêt hypothécaire au montant de votre prêt hypothécaire.

Le pourcentage diminue selon le montant de la mise de fonds :

Par exemple, si vous versez une mise de fonds de 5 % pour une résidence de 400 000 $, vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire de 380 000 $ ou de 95 % du montant du prix d’achat. La prime d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL correspondrait à 4 % du montant du prêt hypothécaire, soit 15 200 $. Ce montant pourrait être ajouté à votre prêt hypothécaire, ce qui porterait votre montant total à 395 200 $.

Avantages de l’assurance prêt hypothécaire

L’assurance prêt hypothécaire offre plusieurs avantages aux gens qui veulent devenir propriétaires.

Tout d’abord, elle vous aide à acheter une résidence plus tôt. Comme le revenu canadien moyen n’a pas augmenté aussi rapidement que les prix de l’immobilier, il faudra peut-être des années pour épargner pour obtenir une mise de fonds de 20 %. L’assurance prêt hypothécaire vous permet d’acheter une résidence avec une mise de fonds de seulement 5 % afin que vous puissiez cesser d’être locataire et commencer plus tôt à vous constituer un patrimoine immobilier en tant que propriétaire.

L’assurance prêt hypothécaire favorise également la stabilité dans une situation de ralentissement de l’économie, car elle permet aux acheteurs d’avoir la possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire. Elle réduit le risque lié au prêt et aide les emprunteurs à acheter des résidences au moyen d’un prêt auquel ils n’auraient pas été admissibles autrement.

De plus, elle permet aux emprunteurs d’obtenir un taux d’intérêt concurrentiel sur leur prêt hypothécaire. Les prêts hypothécaires à quotité de financement élevée (aussi appelés prêts hypothécaires assurés) obtiennent souvent de meilleurs taux que les prêts hypothécaires non assurés.

Inconvénients de l’assurance prêt hypothécaire

Le coût de la prime est l’un des principaux inconvénients de l’assurance prêt hypothécaire. Comme ce coût est habituellement ajouté au montant de votre prêt hypothécaire, vous paierez des intérêts sur la somme que vous avez empruntée plus sur l’assurance prêt hypothécaire – pendant toute la durée de votre prêt hypothécaire.

Comme la prime d’assurance prêt hypothécaire est ajoutée au montant de votre prêt hypothécaire, elle réduit la valeur nette de votre résidence ou le degré de propriété que vous avez sur celle-ci lorsque vous calculez le montant total de votre prêt hypothécaire.

De plus, en Saskatchewan, au Manitoba, en Ontario et au Québec, la taxe de vente provinciale s’applique à la prime d’assurance. Cependant, vous ne pouvez pas ajouter cette taxe à votre prêt hypothécaire, et vous devez la payer dès le départ.

L’assurance prêt hypothécaire N’EST PAS une assurance protection hypothécaire

Il est facile de confondre l’assurance prêt hypothécaire et l’assurance protection hypothécaire, mais ce n’est pas la même chose.

La façon la plus simple de se rappeler la différence est que l’assurance prêt hypothécaire fait référence à un prêt hypothécaire assuré ou à un prêt hypothécaire assuré parce que la mise de fonds était inférieure à 20 %. L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur.

En revanche, l’assurance protection hypothécaire rembourse le solde du prêt hypothécaire en cas de décès de l’un des emprunteurs. Certains contrats d’assurance protection hypothécaire remboursent également une partie ou la totalité du prêt hypothécaire si la personne assurée perd son emploi ou devient invalide.

Les couples qui dépendent de deux revenus pour être admissibles à un prêt hypothécaire ou les couples qui n’ont qu’un seul revenu peuvent envisager l’assurance vie hypothécaire pour protéger leur situation financière. L’assurance vie hypothécaire protège les emprunteurs.

Votre résidence pourrait être votre investissement le plus important, et il est probable que votre prêt hypothécaire soit votre emprunt le plus important. Comprendre le fonctionnement de l’assurance prêt hypothécaire pourrait vous aider à prendre des décisions plus judicieuses pour épargner en vue de l’achat d’une résidence et à préciser les mesures que vous devriez prendre pour concrétiser votre rêve d’achat d’une résidence.